Τί γίνεται εάν έχω κλείσει ένα ακίνητο δίνοντας προκαταβολή και στη συνέχεια αλλάξω γνώμη;
Εάν έχετε υπογράψει προσύμφωνο και έχετε καταβάλει προκαταβολή για ένα ακίνητο, θεωρείται ότι έχετε την επίσημη πρόθεση να αγοράσετε. Είναι πολύ σημαντικό να είσαστε σίγουροι οτι αυτό είναι το ακίνητο που θέλετε και οτι δεν αισθάνεστε υπο πίεση να υπογράψετε ένα συμβόλαιο και να πληρώσετε προκαταβολή. Εάν αποφασίσετε να αποσυρθείτε απο τη συμφωνία θα χάσετε την προκαταβολή σας. Το παραπάνω δεν ισχύει σε περίπτωση που κατά την έρευνα του δικηγόρου ή του μηχανικού αποδειχθεί οτι το ακίνητο έχει κάποιο νομικό πρόβλημα. Σε αυτήν την περίπτωση παίρνετε πίσω τα χρήματά σας.

Είναι δυνατό να πάρω τραπεζικό δάνειο για αγορά ακινήτου/κατοικίας; Εάν ναι, ποιές είναι οι προϋποθέσεις;
Ναί είναι δυνατό να πάρετε δάνειο. Για την αίτηση του δανείου σας θα πρέπει να προσκομίσετε τα απαραίτητα δικαιολογητικά που ζητάει ο εκάστοτε τραπεζικός φορέας. Για περισσότερες πληροφορίες γύρω απο τράπεζες με τις οποίες συνεργαζόμαστε παρακαλώ επικοινωνήστε μαζί μας.

Χρειάζεται να πληρώνω ετήσιο φόρο ακινήτου;
Με το νέο φορολογικό νομοσχέδιο που ψηφίσθηκε στις 22 Ιανουαρίου 2009 από την Ολομέλεια της Βουλής επέρχονται, μεταξύ άλλων, σημαντικές αλλαγές στη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται στην Ελλάδα. Στην έννοια της ακίνητης περιουσίας περιλαμβάνονται τα εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα καθώς και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης, θέσεων στάθμευσης, αποθηκευτικών χώρων και κολυμβητικών δεξαμενών. Η ακίνητη περιουσία που κατέχει την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, αρχής γενομένης από το 2008, οιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο -ανεξαρτήτως της ιθαγένειας, της κατοικίας και της έδρας του- θα υπόκειται στο Ενιαίο Τέλος Ακινήτων (Ε.Τ.ΑΚ.). Το Ε.Τ.ΑΚ. αντικαθιστά τον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, ο οποίος καταργείται από 01/01/2008, όπως προβλέπεται από τη σχετική διάταξη του νόμου αλλά και την κοινοποιηθείσα εγκύκλιο του υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών.

Η αξία του ακινήτου επί της οποίας υπολογίζεται το Ε.Τ.ΑΚ. είναι αυτή της 1ης Ιανουαρίου κάθε έτους, ανεξάρτητα από τις τυχόν μεταβολές που επέρχονται στο ακίνητο κατά τη διάρκεια του οικείου έτους. Για την εξεύρεση της φορολογητέας αξίας εφαρμόζεται είτε το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού είτε των συγκριτικών τιμών για τις περιοχές που δεν έχει επεκταθεί το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού.

Για τα φυσικά πρόσωπα, από τη φορολογητέα αξία παρέχεται απαλλαγή για κύρια κατοικία εμβαδού μέχρι 200 τ.μ. και αντικειμενικής αξίας έως 300.000 ευρώ. Σε περίπτωση που η κύρια κατοικία ξεπερνά τα 200 τ.μ. ή το ποσό των 300.000, στο Ε.Τ.ΑΚ. υπόκειται μόνο το υπερβάλλον ποσό. Ειδικά για το 2008, από τη μεγαλύτερη σε αξία κατοικία αφαιρείται το ποσό των 300.000 ευρώ. Τονίζεται ότι η απαλλαγή της κύριας κατοικίας δεν χορηγείται σε φυσικά πρόσωπα που κατοικούν στην αλλοδαπή.

Οσον αφορά τα φυσικά πρόσωπα, μετά την αφαίρεση της ανωτέρω απαλλαγής για κύρια κατοικία, ορίζεται πάγιος συντελεστής ένα τοις χιλίοις (0,01%). Ωστόσο, σύμφωνα με το θεσπιζόμενο κατώτατο όριο το Ε.Τ.ΑΚ. που αναλογεί στη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 1 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

 ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Ως φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του φόρου υπερτιμήματος θεωρείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου. Oι τιμές αυτές προσδιορίζονται σύμφωνα με το σύστημα των αντικειμενικών αξιών, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη τυχόν μεγαλύτερο τίμημα που έχει δηλωθεί και αναγραφεί στο συμβόλαιο. Aυτό σημαίνει ότι εάν μεταξύ του χρόνου κτήσης και του χρόνου πώλησης του ακινήτου έχει μεσολαβήσει αύξηση των αντικειμενικών αξιών, τότε ο πωλητής θα πληρώσει φόρο υπεραξίας στη διαφορά των δυο τιμών ενώ εάν οι αντικειμενικές δεν έχουν αυξηθεί, τότε ο φόρος αυτόματου υπερτιμήματος θα είναι μηδενικός για τον πωλητή. Όσο μεγαλύτερη είναι η αύξηση των αντικειμενικών αξιών τόσο μεγαλύτερος είναι ο φόρος υπεραξίας που θα πληρώσει ο πωλητής του ακινήτου. Tο υπουργείο Oικονομικών με εγκύκλιό του παρέχει διευκρινίσεις για το νέο φορολογικό τοπίο που έχει διαμορφωθεί στα ακίνητα με την εισαγωγή των δύο νέων φόρων που σταδιακά αντικαθιστούν τον φόρο μεταβίβασης.

Πόσα είναι τα έξοδα αγοράς;
Τα έξοδα αγοράς συμπεριλαμβανομένων των αμοιβών και των φόρων υπολογίζονται στα 13-15% επιπλέον της αξίας του ακινήτου. Πιο αναλυτικά:

Αμοιβή Δικηγόρου
Βάσει του άρθρου 42 παρ. 1 του Κώδικα Δικηγόρων, η παρουσία δικηγόρου κατά την σύνταξη και υπογραφή συμβολαίου αγοροπωλησίας ακινήτου είναι υποχρεωτική όταν το τίμημα της σύμβασης είναι άνω των 29.347€ στις περιφέρειες των δικηγορικών συλλόγων Αθηνών και Πειραιά, και 11.739€ για τις περιφέρειες των υπολοίπων δικηγορικών συλλόγων της επικράτειας. Η αμοιβή του δικηγόρου ορίζεται ως εξής:
• Για τίμημα συμβολαίου έως 44.020€ 1%
• Για τίμημα συμβολαίου από 44.020€ έως 1.407.351€ 0,5%
• Για τίμημα συμβολαίου από 1.407.351€ έως 2.934.702€ 0,4%
• Ο νομικός έλεγχος του ακινήτου χρεώνεται επιπρόσθετα και συνήθως είναι γύρω στα 150€.
Αμοιβή Συμβολαιογράφου
Η αμοιβή του συμβολαιογράφου ορίζεται στο 1,2% επί της αναγραφόμενης αξίας του συμβολαίου. Θα χρειαστεί να καταβάλετε προς το συμβολαιογράφο επιπρόσθετες δαπάνες όπως χαρτόσημα, πάγια τέλη, σύνταξη φορολογικών δηλώσεων και περιλήψεων, αντίγραφα συμβολαίων, δεύτερα φύλλα κτλ. Επιπροσθέτως, για συμβόλαιο το οποίο συντάχθηκε αλλά δεν υπογράφηκε, ο συμβολαιογράφος έχει δικαίωμα να λάβει αμοιβή, η οποία όμως δεν θα ξεπερνά τα 500€.
Τέλος Εγγραφής στο Υποθηκοφυλακείο
Η αμοιβή του υποθηκοφύλακα για μεταβίβαση (αγορά) ακινήτου ανέρχεται στο 0,475% επί της αξίας του συμβολαίου.

Μπορείτε να μου εξηγήσετε τη διαδικασία αγοράς?
Η διαδικασία είναι σχετικά σύντομη και απλή. Ως γενική αρχή θα πρέπει να:

Για να δείτε ένα σχηματικό διάγραμμα της διαδικασίας αγοράς ακινήτου, παρακαλούμε πατήστε εδώ

Χρειάζεται να κάνω δήλωση στην εφορία αν είμαι ιδιοκτήτης ακινήτου;
Ναι. Το Ελληνικό Κράτος ορίζει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να δηλώνουν την ακίνητη περιουσία τους.

Τι είναι η Αντικειμενική Αξία Ακινήτου;
Η αντικειμενική αξία ακινήτου είναι ένα αμάχητο φορολογικό τεκμήριο της αξίας ενός ακινήτου και εκφράζεται σε αξία ανά τετραγωνικό μέτρο. Οι αντικειμενικές αξίες εκδίδονται από το Υπουργείο Οικονομικών και διαφοροποιούνται ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου. Κύρια λειτουργία των αντικειμενικών αξιών είναι η αποφυγή της φοροδιαφυγής κατά την πώληση ή δωρεά ακινήτων. Με τη θέσπιση των αντικειμενικών αξιών ορίζεται από το κράτος το κατώτατο όριο της αξίας που μπορεί να έχει ένα ακίνητο σε μία συναλλαγή, ώστε να δύναται να ορίζει η Εφορία το ελάχιστο αντίτιμο που δηλώνει ο αγοραστής ή ο δωρητής του ακινήτου.

Οι αντικειμενικές αξίες δεν ανταποκρίνονται παρ' όλα αυτά πάντα στην πραγματική αξία της συναλλαγής, αφού στη πράξη είναι πάντα χαμηλότερες από την αγοραία αξία του ακινήτου. Επίσης αποτελούν απλώς τεκμήριο για φορολογικούς λόγους: δεν εμποδίζονται τα μέρη να συμφωνήσουν υψηλότερο τίμημα και να καταβάλουν υψηλότερο φόρο. Αν συμφωνήσουν όμως χαμηλότερο της αντικειμενικής αξίας τίμημα, θα καταβάλουν τον φόρο που αναλογεί στην αντικειμενική αξία και όχι λιγότερο. Στις εντός σχεδίου πόλεως περιοχές χρησιμοποιούνται τιμές ζώνης (ανάλογα με τις ζώνες στις οποίες χωρίζεται ένας Δήμος) και στις εκτός σχεδίου τιμές εκκίνησης (που προσδιορίζονται από την εφορία). Σε περιοχές που είναι εκτός σχεδίου πόλεως οι αξίες εκτιμώνται συγκριτικά (από πώληση διπλανού οικοπέδου και σύγκριση των χαρακτηριστικών τους).

Χρειάζεται να έχω Α.Φ.Μ.;
Ναι. Ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου είναι απαραίτητος για όλους τους αγοραστές. Εκδίδετε άμεσα στις κατα τόπου Δ.Ο.Υ χωρίς χρέωση. Για την αίτηση θα χρειαστείτε την αστυνομική σας ταυτότητα/διαβατήριο και πιστοποιητικό γέννησης. Εάν έχετε δώσει σε έναν δικηγόρο πληρεξούσιο τότε μπορεί να εκδώσει το ΑΦΜ για λογαριασμό σας.

Χρειάζεται να έχω λογιστή;
Θα ήταν καλό να έχετε έναν λογιστή απο την αρχή της διαδικασίας για να σας βοηθήσει με τη φορολογική σας δήλωση και να σας εξηγήσει τη φορολογική νομοθεσία.

Χρειάζομαι συμβολαιογράφο;
Ναι. Ο συμβολαιογράφος είναι κρατικός λειτουργός που διαχειρίζεται και πιστοποιεί όλες τις συναλλαγές ακινήτων και συντάσει όλα τα απαραίτητα νομικά έγγραφα για τη μεταβίβαση του ακινήτου.

Χρειάζομαι δικηγόρο;
Ναί. Οι δικηγόροι διενεργούν όλους τους απαραίτητους νομικούς ελέγχους και διερευνούν τους τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου για τα τελευταία 20 έτη. Επίσης ερευνούν αν το ακίνητο είναι υποθηκευμένο, έχει απαιτήσεις, απαλλοτριώσεις, τις οδούς πρόσβασης και γενικά οποιαδήποτε νομικά κωλύματα. Επίσης οι δικηγόροι επιβεβαιώνουν οτι οι φόροι που βαρύνουν τον πωλητή του ακινήτου έχουν καταβληθεί.

Γιατί να αγοράσω κατοικία απο τα αρχιτεκτονικά σχέδια;
Η αγορά κατοικίας απο τα 'αρχιτεκτονικά σχέδια' μπορεί να σας προσφέρει σημαντικά οικονομικά οφέλη καθώς πληρώνετε μικρότερο φόρο αγοράζοντας ένα οικόπεδο και χτίζοντας μέσα ένα σπίτι, παρά αγοράζοντας ένα ήδη χτισμένο σπίτι. Π.χ. έαν αγοράσετε το οικόπεδο, ο φόρος που πληρώνεται είναι περίπου 5% της αγοραστικής αξίας του οικοπέδου. Ενώ αν αγοράζατε ένα σπίτι το οποίο έχει ήδη κτισθεί, ο φόρος είναι 15% της αγοραστικής αξίας συμπεριλαμβανομένων των νομικών εξόδων. Στην πρώτη περίπτωση, πληρώνετε φόρο μόνο για το οικόπεδο και κανέναν περαιτέρω φόρο μέχρι να τελειώσει το σπίτι. Εάν αγοράσετε μια κατοικία κατά το στάδιο σχεδιασμού της ή κατά τα αρχικά στάδια κατασκευής θα έχετε τη δυνατότητα να κάνετε κάποιες αλλαγές.